eshrag
07-05-2011, 07:00 PM
قرارات الجمعية الغير عادية للشركة توضح بوجود نية للشركة في تخفيض رأس مالها
تعلن شركة دار الأركان عن نتائج اجتماع الجمعية العامة غير العادية الرابعة. 2011-07-02 (1432-08-01 ) 08:26:41
إنعقد اجتماع الجمعية العامة غير العاديه الرابعة لمساهمي شركة دار الأركان للتطوير العقاري بقاعة مكارم بفندق الماريوت بمدينة الرياض، بعد إكتمال النصاب القانوني في تمام الساعة الرابعة والنصف مساءاً، في يوم الأربعاء 27/07/1432هـ الموافق 29/06/2011م، وبعد الاطلاع على جدول الأعمال، وفى ضوء نتائج التصويت، فقد أقرت الجمعية بالأغلبية الموافقة علي كافة البنود المدرجة على جدول الأعمال وهي:
1. الموافقة على تعديل المادة (18) من النظام الأساسي للشركة والخاصة بمجلس الإدارة وذلك بحذف أسماء أعضاء أول مجلس إدارة من النظام الأساسي للشركة لتصبح صياغتها بعد التعديل على النحو التالي " يتولى إدارة الشركة مجلس إدارة مؤلف من (11) أحد عشر عضواً تعينهم الجمعية العامة العادية لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات وتكون مكافآت أعضاء مجلس الإدارة وصلاحياتهم حسبما هو منصوص عليه بالنظام الأساسي ".
2. الموافقة على تعديل المادة (23) من النظام الأساسي للشركة - الخاصة بتعيين رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب - وذلك بإضافة نص جديد يتعلق بصلاحيات رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب للشركة لتصبح صياغتها بعد التعديل على النحو التالي " يعين مجلس الإدارة من بين أعضائه رئيسا وعضوا منتدبا ولا يجوز أن يجمع عضو واحد بين منصبي رئيس المجلس والعضو المنتدب. كما يعين مجلس الإدارة من بين أعضائه أو من الغير سكرتيرا. ولا تزيد مدة رئيس المجلس والعضو المنتدب عن مدة عضوية كل منهم في مجلس الإدارة ويجوز إعادة انتخابهم لأكثر من مرة؛ ويكون لرئيس المجلس والعضو المنتدب مجتمعين ومنفردين حق تعيين الموظفين والعمال وعزلهم وتحديد رواتبهم ومكافآتهم وتمثيل الشركة والتوقيع باسمها نيابة عنها أمام كتاب العدل وجميع الجهات الرسمية والمصالح الحكومية والوزارات والهيئات والمؤسسات العامة والخاصة والأفراد والشركات والبنوك وغيرها والتقرير في كافة شئون الشركة في الحدود التي ينص عليها النظام، ودخول الشركة كشريك في الشركات وتوقيع عقود تأسيسها وقرارات التعديل بجميع أنواعها سواء بزيادة أو تخفيض رأس المالأو تعديل الأغراض أو خروج أحد الشركاء أو تعديل أي من بنود عقد التأسيس،...
-------
ما يحصل في دار الأركان هو بسبب قروضها المستحقة السداد في عام 2012م
علما بأن القروض مقابل بيع عقار لديهم للشركة حق الشراء في حال تسديده في موعده
ومن خلال قوائم الشركة وتخفيض تصنيفها الأئتماني الذي لا يتيح لها الموافقه على طلب قروض
اعتقد انها ستخسر هذه الاراضي وتنخفض القيمة الدفتريه مقابل خسارة هذه الأصول
-------
منقول
تحليل المركز المالي للشركة وتدفقاتها النقدية وإمكانية سداد القروض من عدمة.
نستعرض منتجات الشركة وخدماتها:
نلاحظ ما يلي:
1) تشكل مبيعات الاراضي نسبة 88.8% من الايرادات، والاراضي اكثر حساسية لتقلبات الاسعار.
2) مبيعات الوحدات متدني جدا، نتيجة ارتفاع اسعارها بسبب ارتفاع تكاليفها.
3) انخفاض مبيعات الاراضي بنسبة 18% عن العام السابق
نلاحظ ما يلي:
1) ارتفاع اجمالي القروض بما يقارب 1.65 مليار ريال، على الرغم من سداد القسط الجاري من القروض، فالشركة تسدد قروضها عن طريق الاقتراض،
2) الشركة مقابل القروض الخارجية البالغة 5.44 مليار ريال باعت اراضي مملوكة للشركة مع حق إعادة الشراء عند سداد قيمة الصكوك بالكامل، وتستحق دفعه واحدة في 2012م و2015م
3) تتحمل الشركة قروض محلية تبلغ 750 مليون ريال وتسدد على دفعه واحدة عام 2014م
4) تتحمل الشركة قروض محلية تبلغ 1.7 مليار ريال وتسدد على اقساط سنوية الى عام 2012م
5) الفائدة على اخر قرض (1.69 مليار ريال) بلغت سعر ليبور + 10.75% في حين كانت اعلى تكلفة للقروض السابقه بلغت سعر ليبور + 2.25%، ركوع الشركة امام دائنيها بالقبول بهذا الهامش المجحف (اعلى من عائد العقارات) دليل على انخفاض التقييم المالي للشركة سواء اعلن ام لا، وحاجتها الماسة للسيولة، ومؤشر على عدم قدرة الشركة على الاقتراض مرة اخرى.
الغريب أن ادارة الشركة اختارت زيادة اعباء الشركة ووضع مركزها المالي على كف عفريت بمثل هذا القرض في ظل احتمالات تراجع السوق العقارية، واستخدم هذا القرض لتوزيعات ارباح على المساهمين بدلا من تخفيف اعباء القروض الجارية.
تبلغ القروض المستحق سدادها خلال عام 2012م مبلغ 5.45 مليار ريال، وهذه القروض هي الاختبار الاصعب لقدرة الشركة على السداد، وتتوزع ما بين قروض دولية 3.75 مليار ريال ومحلية 1.7 مليار ريال.
هذه المعاملة بكل بساطة تقوم على تحويل سعر الفائدة الثابت لأقساط بيع الوحدات العقارية الى سعر متغير تحسبا لارتفاع الفائدة، ويبدو أن الشركة لن تستطيع تحمل تكاليف تحويل سعر الفائدة المتغير للقروض الى سعر فائدة ثابت لضخامة قروض الشركة وتعدد اسعار الفائدة، الغريبه أن المبلغ الخاضع للتعديل قليل نسبيا وتعديل سعر الفائدة أذا تم حتى نهاية هذه المعاملة 2015 م لن يرتفع بشكل كبير يعادل تكاليف تثبيت السعر، عموما لم يشير المركز المالي لأي تكاليف متوقعه لهذه العملية.
لا تفضل الشركات ابرام عقود تحوط ومشتقات لأنها تعقد العمليات المالية المحاسبية ومتابعة الاعمال وتجعل موازنة المركز المالي للشركة حساس لاي تغيرات خصوصا في ظل وجود قروض ضخمة وعديده ومطالبات وايرادات ومدفوعات، ويصبح تركيز ادارة الشركة على ربط الخيوط مع بعضها ماليا وقد تشتت ادارة الشركة عن الغرض الاساسي للشركة.
حتى نحكم على قدرة الشركة على السداد الشركة لابد ان نتوقع التدفقات النقدية للسنتين القادمتين من واقع المعطيات في اخر مركز مالي للشركة:
يتوقع للشركة تحقيق مبيعات تصل الى 9 مليار خلال السنتين القادمتين،
يتوقع ان تبلغ المصاريف وتكاليف خدمة القروض في حدود 1.5 مليار ريال،
يتوقع ان تبلغ تكاليف استكمال المشاريع القائمة 1.5 مليار ريال
فيتوقع ان تبلغ صافي التدفقات النقدية مبلغ 6 مليار ريال.
وليمكن الحكم بشكل واقعي يجب ان نأخذ معطيات السوق التالية:
1) انخفاض مبيعات الاراضي بنسبة 20% مما يؤدي الى انخفاض التدفقات النقدية 1.6 مليار
2) انخفاض اسعار الاراضي بنسبة 20% مما يؤدي الى انخفاض التدفقات النقدية 1.3 مليار
3) توقف الشركة عن توزيع ارباح الى حين سداد القروض المستحقه عام 2012م
4) توقف الشركة عن شراء وتطوير الاراضي والمباني الى حين تسديد القروض المستحقه عام 2012م
فبهذا يمكن للشركة تحقيق تدفقات نقدية خلال عامين ونصف تصل الى 3.1 مليار ريال، مما يعنى عدم قدرة الشركة على السداد بدون قرض اخر، فما بالك لو انخفضت المبيعات بنسبة اكبر او انخفضت الاسعار بنسبة اكبر أو كليهما.
وبما أن الشركة باعت اراضي لبعض الجهات المقرضه (خصوصا الدولية) مقابل تلك القروض مع حق الشركة في أعادة الشراء، وهذه نقطه هامه في ان الشركة لم تعد تملك هذه الاصول فعليا فاي تعثر للسداد يعني فقدان الشركة لحق اعادة الشراء وفقدان تلك الاراضي، اي لا يوجد فرصة لاعادة الجدولة الا بقرض جديد قبل حلول موعد السداد، والشركة استنفدت جميع امكانياتها في الاقتراض بعد توزيعات الارباح الاخيره، فبالكاد حصلت على قرض بفائدة عالية جدا جدا جدا (ليبور + 10.75%) نتيجة تدني ثقة المقرضين في قدرة الشركة.
أمل ان تكون معلومه ذات نفع للجميع.
تعلن شركة دار الأركان عن نتائج اجتماع الجمعية العامة غير العادية الرابعة. 2011-07-02 (1432-08-01 ) 08:26:41
إنعقد اجتماع الجمعية العامة غير العاديه الرابعة لمساهمي شركة دار الأركان للتطوير العقاري بقاعة مكارم بفندق الماريوت بمدينة الرياض، بعد إكتمال النصاب القانوني في تمام الساعة الرابعة والنصف مساءاً، في يوم الأربعاء 27/07/1432هـ الموافق 29/06/2011م، وبعد الاطلاع على جدول الأعمال، وفى ضوء نتائج التصويت، فقد أقرت الجمعية بالأغلبية الموافقة علي كافة البنود المدرجة على جدول الأعمال وهي:
1. الموافقة على تعديل المادة (18) من النظام الأساسي للشركة والخاصة بمجلس الإدارة وذلك بحذف أسماء أعضاء أول مجلس إدارة من النظام الأساسي للشركة لتصبح صياغتها بعد التعديل على النحو التالي " يتولى إدارة الشركة مجلس إدارة مؤلف من (11) أحد عشر عضواً تعينهم الجمعية العامة العادية لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات وتكون مكافآت أعضاء مجلس الإدارة وصلاحياتهم حسبما هو منصوص عليه بالنظام الأساسي ".
2. الموافقة على تعديل المادة (23) من النظام الأساسي للشركة - الخاصة بتعيين رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب - وذلك بإضافة نص جديد يتعلق بصلاحيات رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب للشركة لتصبح صياغتها بعد التعديل على النحو التالي " يعين مجلس الإدارة من بين أعضائه رئيسا وعضوا منتدبا ولا يجوز أن يجمع عضو واحد بين منصبي رئيس المجلس والعضو المنتدب. كما يعين مجلس الإدارة من بين أعضائه أو من الغير سكرتيرا. ولا تزيد مدة رئيس المجلس والعضو المنتدب عن مدة عضوية كل منهم في مجلس الإدارة ويجوز إعادة انتخابهم لأكثر من مرة؛ ويكون لرئيس المجلس والعضو المنتدب مجتمعين ومنفردين حق تعيين الموظفين والعمال وعزلهم وتحديد رواتبهم ومكافآتهم وتمثيل الشركة والتوقيع باسمها نيابة عنها أمام كتاب العدل وجميع الجهات الرسمية والمصالح الحكومية والوزارات والهيئات والمؤسسات العامة والخاصة والأفراد والشركات والبنوك وغيرها والتقرير في كافة شئون الشركة في الحدود التي ينص عليها النظام، ودخول الشركة كشريك في الشركات وتوقيع عقود تأسيسها وقرارات التعديل بجميع أنواعها سواء بزيادة أو تخفيض رأس المالأو تعديل الأغراض أو خروج أحد الشركاء أو تعديل أي من بنود عقد التأسيس،...
-------
ما يحصل في دار الأركان هو بسبب قروضها المستحقة السداد في عام 2012م
علما بأن القروض مقابل بيع عقار لديهم للشركة حق الشراء في حال تسديده في موعده
ومن خلال قوائم الشركة وتخفيض تصنيفها الأئتماني الذي لا يتيح لها الموافقه على طلب قروض
اعتقد انها ستخسر هذه الاراضي وتنخفض القيمة الدفتريه مقابل خسارة هذه الأصول
-------
منقول
تحليل المركز المالي للشركة وتدفقاتها النقدية وإمكانية سداد القروض من عدمة.
نستعرض منتجات الشركة وخدماتها:
نلاحظ ما يلي:
1) تشكل مبيعات الاراضي نسبة 88.8% من الايرادات، والاراضي اكثر حساسية لتقلبات الاسعار.
2) مبيعات الوحدات متدني جدا، نتيجة ارتفاع اسعارها بسبب ارتفاع تكاليفها.
3) انخفاض مبيعات الاراضي بنسبة 18% عن العام السابق
نلاحظ ما يلي:
1) ارتفاع اجمالي القروض بما يقارب 1.65 مليار ريال، على الرغم من سداد القسط الجاري من القروض، فالشركة تسدد قروضها عن طريق الاقتراض،
2) الشركة مقابل القروض الخارجية البالغة 5.44 مليار ريال باعت اراضي مملوكة للشركة مع حق إعادة الشراء عند سداد قيمة الصكوك بالكامل، وتستحق دفعه واحدة في 2012م و2015م
3) تتحمل الشركة قروض محلية تبلغ 750 مليون ريال وتسدد على دفعه واحدة عام 2014م
4) تتحمل الشركة قروض محلية تبلغ 1.7 مليار ريال وتسدد على اقساط سنوية الى عام 2012م
5) الفائدة على اخر قرض (1.69 مليار ريال) بلغت سعر ليبور + 10.75% في حين كانت اعلى تكلفة للقروض السابقه بلغت سعر ليبور + 2.25%، ركوع الشركة امام دائنيها بالقبول بهذا الهامش المجحف (اعلى من عائد العقارات) دليل على انخفاض التقييم المالي للشركة سواء اعلن ام لا، وحاجتها الماسة للسيولة، ومؤشر على عدم قدرة الشركة على الاقتراض مرة اخرى.
الغريب أن ادارة الشركة اختارت زيادة اعباء الشركة ووضع مركزها المالي على كف عفريت بمثل هذا القرض في ظل احتمالات تراجع السوق العقارية، واستخدم هذا القرض لتوزيعات ارباح على المساهمين بدلا من تخفيف اعباء القروض الجارية.
تبلغ القروض المستحق سدادها خلال عام 2012م مبلغ 5.45 مليار ريال، وهذه القروض هي الاختبار الاصعب لقدرة الشركة على السداد، وتتوزع ما بين قروض دولية 3.75 مليار ريال ومحلية 1.7 مليار ريال.
هذه المعاملة بكل بساطة تقوم على تحويل سعر الفائدة الثابت لأقساط بيع الوحدات العقارية الى سعر متغير تحسبا لارتفاع الفائدة، ويبدو أن الشركة لن تستطيع تحمل تكاليف تحويل سعر الفائدة المتغير للقروض الى سعر فائدة ثابت لضخامة قروض الشركة وتعدد اسعار الفائدة، الغريبه أن المبلغ الخاضع للتعديل قليل نسبيا وتعديل سعر الفائدة أذا تم حتى نهاية هذه المعاملة 2015 م لن يرتفع بشكل كبير يعادل تكاليف تثبيت السعر، عموما لم يشير المركز المالي لأي تكاليف متوقعه لهذه العملية.
لا تفضل الشركات ابرام عقود تحوط ومشتقات لأنها تعقد العمليات المالية المحاسبية ومتابعة الاعمال وتجعل موازنة المركز المالي للشركة حساس لاي تغيرات خصوصا في ظل وجود قروض ضخمة وعديده ومطالبات وايرادات ومدفوعات، ويصبح تركيز ادارة الشركة على ربط الخيوط مع بعضها ماليا وقد تشتت ادارة الشركة عن الغرض الاساسي للشركة.
حتى نحكم على قدرة الشركة على السداد الشركة لابد ان نتوقع التدفقات النقدية للسنتين القادمتين من واقع المعطيات في اخر مركز مالي للشركة:
يتوقع للشركة تحقيق مبيعات تصل الى 9 مليار خلال السنتين القادمتين،
يتوقع ان تبلغ المصاريف وتكاليف خدمة القروض في حدود 1.5 مليار ريال،
يتوقع ان تبلغ تكاليف استكمال المشاريع القائمة 1.5 مليار ريال
فيتوقع ان تبلغ صافي التدفقات النقدية مبلغ 6 مليار ريال.
وليمكن الحكم بشكل واقعي يجب ان نأخذ معطيات السوق التالية:
1) انخفاض مبيعات الاراضي بنسبة 20% مما يؤدي الى انخفاض التدفقات النقدية 1.6 مليار
2) انخفاض اسعار الاراضي بنسبة 20% مما يؤدي الى انخفاض التدفقات النقدية 1.3 مليار
3) توقف الشركة عن توزيع ارباح الى حين سداد القروض المستحقه عام 2012م
4) توقف الشركة عن شراء وتطوير الاراضي والمباني الى حين تسديد القروض المستحقه عام 2012م
فبهذا يمكن للشركة تحقيق تدفقات نقدية خلال عامين ونصف تصل الى 3.1 مليار ريال، مما يعنى عدم قدرة الشركة على السداد بدون قرض اخر، فما بالك لو انخفضت المبيعات بنسبة اكبر او انخفضت الاسعار بنسبة اكبر أو كليهما.
وبما أن الشركة باعت اراضي لبعض الجهات المقرضه (خصوصا الدولية) مقابل تلك القروض مع حق الشركة في أعادة الشراء، وهذه نقطه هامه في ان الشركة لم تعد تملك هذه الاصول فعليا فاي تعثر للسداد يعني فقدان الشركة لحق اعادة الشراء وفقدان تلك الاراضي، اي لا يوجد فرصة لاعادة الجدولة الا بقرض جديد قبل حلول موعد السداد، والشركة استنفدت جميع امكانياتها في الاقتراض بعد توزيعات الارباح الاخيره، فبالكاد حصلت على قرض بفائدة عالية جدا جدا جدا (ليبور + 10.75%) نتيجة تدني ثقة المقرضين في قدرة الشركة.
أمل ان تكون معلومه ذات نفع للجميع.