قصور الوعي بالتثمين وعدم التقيد بالعدالة يرفعان أسعار العقارات

عبدالله الراجحي- سبق- جدة: أكد متخصص في الشأن العقاري موثوقية عمليات التثمين والرقابة عليها كبحاً لجماح زيادة الأسعار بمناطق ومحافظات السعودية وجدة على وجه الخصوص، وإيجاد متخصّصين يقومون بعمليات التثمين، لتجنيب المستثمرين دفع مبالغ إضافية تزيد على قيمة العقار الحقيقية؛ ما ينعكس بالإيجاب على الاقتصاد الوطني من جهة، وتشجيع الاستثمار في المجال العقاري من جهة أخرى، وتحسين مناخه، وتوفير الحوافز والتسهيلات اللازمة.

وأشار رئيس طائفة العقار بمحافظة جدة خالد بن عبدالعزيز الغامدي إلى أنه للنهوض بصناعة العقار بالسعودية نجد أن وضع قواعد وتنظيم للتقييم العقاري وإرساء معايير واضحة ومحددة وثابتة للتقييم العقاري والمقيمين لتحقيق العدالة ورفع الأداء وتنظيم السوق من الأهمية بمكان. لافتاً إلى أن قرار مجلس الوزراء القاضي بالموافقة على إنشاء الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين قوبل بالارتياح التام من الأوساط الاقتصادية في السعودية، لتحقيقه هدف تقييم العقارات والمنشآت الاقتصادية والمعدات والممتلكات المنقولة ونحوها، وتطوير مهنة التقييم ورفع مستوى العاملين فيها.

وعد القرار خطوة تنظيمية لأعمال تقييم العقارات والمنشآت الاقتصادية في ظل المطالبات بوجود مثل هذه الهيئة؛ لتكون أعمال التقييم نظامية، وتحت إشراف جهة متخصصة ورسمية. مشدداً على دور الهيئة الذي سيركز على المساهمة في الحد من ارتفاع أسعار العقار وتقييمه بالسعر العادل؛ ما سيجعل صغار المستثمرين الذين يبحثون عن أسعار عادلة يحققون أرباحاً معقولة، كما أن انتشار الوعي العقاري المثالي بكل شرائح المتعاملين بالسوق سيزيد من استقرار السوق والتقليل من المضاربات والمخاطر فيه.

وفي الوقت الذي يواجه فيه التثمين العقاري في السعودية تحديات كبيرة دعا إلى أهمية تأهيل كوادر وطنية قادرة على التعامل باحتراف في مجالات التثمين العقاري بالسوق المحلي، الذي أصبح يتحدث بلغة الحسابات والتحليلات المنطقية، وليس الشائعات ورغبات الآخرين، في ظل قصور الوعي بأهمية التثمين العقاري الذي يكبد المستثمرين دفع مبالغ إضافية، تزيد على قيمة العقار الحقيقية؛ وذلك نتيجة عدم قدرة المستفيدين من التثمين العقاري على اختيار المثمن المناسب للعقار المناسب، لغياب المعايير الموحدة لممارسة مهنة التثمين العقاري ومعايير عمل للحكم على أداء وعمل المقيمين.

وأفاد بأن عدد المكاتب العقارية بمدينة جدة، وفقاً للإحصائيات المعلنة من الغرفة التجارية الصناعية بجدة، يصل إلى 1500 تقريباً، مسجلة رسمياً بالغرفة التجارية الصناعية بجدة، وتملك سجلات تجارية، ويوجد قرابة 2000 مكتب غير مرخصة، ولا تملك سجلات تجارية؛ وهذا ما يسبب عدم توافر المعلومات بالسوق، وغياب تعاون المتعاملين في هذه المهنة فيما بينهم. مبيناً أن المثمن العقاري يلعب دوراً مهماً وحيوياً.

ويعد المثمن هو عين الممول في السوق العقاري، ويوفر معلومات وبيانات مهمة للممول عن السوق العقاري، التي تساهم في اتخاذ قرار ائتماني سليم، يتعلق بالمخاطر التي يتم التعرض لها عن طريق التمويل العقاري.

وقال: التثمين عملية مهمة جداً، وذات تأثير كبير على القطاع العقاري، والتثمين الجيد المعد من قِبل مثمن محترف، الذي تم فيه اتباع الإجراءات المعتمدة، يوفر الحماية اللازمة للأطراف كافة، سواء المستثمرون أو الممولون أو العملاء أو شركات التأمين أو القطاع العقاري أو القطاع المالي والاقتصاد كله. ومن المهم اتباع أفضل المعايير في اختيار المثمن العقاري، ومن أهمها ضرورة توافر الاستقلالية؛ فلا يمارس المثمن أعمال الوساطة بجانب التثمين العقاري، وأن يكون التثمين العقاري النشاط الرئيسي والوحيد للمنشأة، والتأكد من مستوى التعليم والخبرة والممارسة والسمعة وتوافر المراجع.

وعد التثمين حجر الزاوية وأحد العناصر الأساسية في المنظومة العقارية، ويحتاج لقدر كبير من التأصيل العلمي، وأن العاملين في هذا المجال والمهتمين به بحاجة ماسة لورش عمل ودورات مكثفة، يتعرفون من خلالها على المبادئ والأسس العلمية للتثمين العقاري وتطبيقاتها في الواقع العملي؛ ليكونوا قادرين على ممارسة هذه المهنة باحتراف وفعالية، وإكسابهم المفاهيم والأسس العلمية والمهارات العملية في مجال التثمين والتقييم العقاري وفق منهجية متكاملة لإعداد كوادر عالية التخصص والمهنية.

وشدّد على سعي طائفة العقار بمحافظة جدة لإيجاد تثمين عقاري يقوم على المهنية والاحترافية والنزاهة، انطلاقاً من معطيات أساسية، كنوعية العقار وموقعه ومساحته ومستوى المنطقة وجودة الأعمال الهندسية والتشطيبية الداخلية والخارجية، وحالة العرض والطلب ووظيفة العقار أو الغاية المرجوة منه وإمكانية نقل الملكية، والعديد من العناصر الأخرى، التي قد لا تبدو ظاهرة للعيان. وتقوم الطائفة بتقييم العقار بواسطة خبراء في مجال التقييم والتثمين العقاري.

من جانبه، رأى المثمن العقاري المعتمد خليفة المسلماني أن عملية التقييم العقاري بحد ذاتها مؤثرة على الوضع الاقتصادي للدولة، وعلى عمليات التمويل والاقتراض من المؤسسات المالية، وكذلك معيشة الفرد المستفيد؛ فالتثمين العقاري يلعب دوراً مميزاً ورئيساً في عملية الاستدانة من المؤسسات المالية أو عند البيع والشراء.

وأشار إلى أن للتثمين العقاري تأثيرات اقتصادية عميقة، ويعتمد في المقام الأول على النزاهة وعدم المحسوبية ومعطيات السوق بشكل عام، فضلاً عن نوعية العقار وموقعه ومساحته ومستوى المنطقة وجودة الأعمال الهندسية والتشطيبية الداخلية والخارجية وحالة العرض والطلب بالمنطقة والهدف من العقار سكنياً أو تجارياً أو إدارياً، وإمكانية نقل الملكية حسب القوانين المتبعة بالدولة، وعناصر أخرى ذات حرفية وتخصصية، ترجع إلى كفاءة المثمن ومتابعة القوانين والتعديلات الحاصلة التي من شأنها أن يحصل كل طرف من الأطراف على النزاهة والحرفية والرأي المستقل في عملية التثمين.

وأكد أهمية إكساب المشاركين المفاهيم والأسس العلمية والمهارات في مجال التثمين والتقييم العقاري، وفق منهجية متكاملة لإعداد كوادر عالية التخصص والمهنية من خلال تدريسهم مهارات التثمين عن طريق اتباع المنهج العلمي المتكامل لأعمال التقييم العقاري ومعاييره المتبعة دولياً، وإكسابهم بعض المهارات، مثل التوقع المستقبلي بالنسبة للعقارات، وهي ضرورية في تحديد سعر العقار.

وقال: الوضع يقتضي تقنين مهنة التثمين العقاري، وذلك من خلال التشريعات والأنظمة الإدارية التي تحمي المهنة وتنظمها، وتتماشى مع وضع السوق واحتياجات المجتمع، وأن يتم تشديد الرقابة على المتعاملين في سوق التثمين العقارية، لضمان الشفافية في عمليات البيع والشراء، ولكي يتمكن القائمون على القطاع من التحكم في أسعار السوق، فلا ترتفع الأسعار بشكل عشوائي، وبأسلوب لا يخضع لأسس ومعايير من شأنها زيادة نسبة التضخم في البلاد.

وأفاد المثمن العقاري المعتمد أحمد الكبيسي بأن أزمة التثمين العقاري الخاطئ ترتكز على محاور عدة، يجب مراعاتها عند وضع القانون الجديد لتفادي تضخم المشكلات مستقبلاً بما يهدد القطاع ويقوض أركانه كافة بغياب القيم المنظمة لعمليات البيع والشراء، ويجب تقييد عمل المثمنين على من يمتلكون مكاتب عاملة في هذا الشأن؛ الأمر الذي يترتب عليه متابعة شاملة ودائمة للسوق العقارية، ويفيد بشكل جدي في خروج التثمين بشكل أكثر دقة وأقرب للصواب.

وأكد ضرورة اعتماد المثمن من قِبل مؤسسات القطاع العام والخاص، وضرورة منح المثمن العقاري رخصة موثقة من وزارة العدل، تثبت مزاولته المهنة؛ ما يترتب عليه القضاء على المتطفلين على هذا القطاع، وأن يتمكن المسؤولون من محاسبة المثمن المقصر من خلال متابعته بشكل دقيق، وبصورة مستمرة.


أكثر...